作者：纵横论市

有读者向笔者述说一个自己亲身经历的买房事。

说是在2021年底时，看中了一套120平米的房子，与房东、房产中介三方谈好，他积极聚拢首付款准备签合同。但没想到，房东在当天的约定时间姗姗来迟，并说来得匆忙，忘记带身份证了。这一去，再也没见房东回来。

后来听中介说才知道，房东当时觉得这位购房者谈价爽快，感觉是不是自己价格报低了。但这位购房者朋友确实想买这套房子，然后又通过中介找房主协商，开始包含的车位、家具都不要了，但房东还是不同意，后面索性撤销了挂牌房源，说是暂时不着急出售这套房子。

房子没买上，又因为与女朋友家庭矛盾闹掰了，买婚房的事自然也不用着急了。这一等就来到了2024年春节，有中介向他推荐房源，说来也巧，这套120平米的房子再次被拿出来卖了，只是，价格相比2年前低了8000多一平米，换算成幅度的话，大概接近35%了。

这位读者有些迷茫，他不知道房子的价格为啥跌这么多？他也不知道现在该不该买房？当然，他更不知道的是，即便房价跌了这么多，为什么房东还在打折卖房呢？为啥不等房价回升后再卖呢？

老实说，确实很感慨这位读者的经历。但他遇到的市场情况并不是个例，而是具有普遍现象。

根据机构的最新数据显示，全国100个重点城市的二手房均价为1.53万/平米，比上个月下降-0.56%，同比去年下降-3.96%。值得一提的是，无论是一线城市，还是二三线城市，二手房价格都呈现继续下降趋势，同比连跌22个月。

而且，楼市曾引以为傲的一线城市，在统计部门最新公布的2024年1月份数据中，其表现也不乐观。相比上个月，最能体现市场真实情况的二手房价继续下降，上海-0.8%、广州-1.2%、深圳-1.6%、北京-0.7%，特别是深圳，降幅相比上一个月明显扩大，有加速下降趋势。要知道，四大一线城市在去年9月份后，连续三次松绑楼市政策，但仍旧没有止住市场颓势，这对无疑对市场信心产生了挤压影响。

不过，市场出现了一个错觉。

根据官方数据显示，不仅2023年全国二手房成交量实现了超4成的涨幅，即便是在2024年1月份，多个城市的二手房成交量都呈现翻番的节奏。按理说，量在价先，成交量上来以后，说明市场火爆，应该引起价格上浮才是。但结果大家也看到了，二手房价连续下降近2年，目前还没有任何止跌的迹象。

分析原因其实不难找，随便找身边几个买卖房的朋友，甚至房产中介问问就知道。不外乎3个方面因素：

一是，卖房人急用钱，经济不景气，需要变现房产周转；

二是，卖房人要置换，虽然房子卖价低，但买新房的价格也降了，差不多扯平，低价卖就卖吧；

三是，看不到房价回升希望，这类人其实是在增多的。原因就在于，房价调整了两年多，历史上是没有过的，感觉这不符合常理，担心重蹈日本90年代房地产泡沫破裂进入漫长的持续调整期，还不如早点变现，现在虽然要降价卖，但起码还有人接盘。

不管是哪种因素，现在基本很少有听说涨价卖房的，基本都是折价卖，不过是比谁降得更多而已。

从心理角度上讲，其实就是“木桶效应”在起作用，因为在这个市场上，有迫切购房需求的就那么些，当想变现的人增多以后，谁要卖出去，就只能挂出比其他所有人价格还低的价格，从而吸引客户。

当卖房人逐渐形成共识以后，只要诚心想卖房，都会给出没有最低、只有更低的价格出来，这就是为什么小区房价不断刷新前低的心理学原因。反映到数据上就是，全国二手房均价连续下跌22个月。

难道就这样一直跌下去吗？不得不说，在国家不断出台楼市刺激措施背景下，坊间的观点确实也产生了分歧。有人说，不会只跌不涨，随着开年楼市交易旺季即将到来，市场应该止跌企稳，接下来应会逐步回升。但也有人说，市场还没跌透，起码与购房者预期还存在一定程度差距，再跌两年也说不定。到底哪方的话更靠谱？

如果换一个角度，从卖房的角度看，现在是不是卖房的时机呢？所谓的好时机，其实就是说虽然相比以往是跌了，但未来可能还会继续下跌，现在卖还算少亏。反之，如果后面还涨，那自然就是卖亏了。用前面那位读者的问题就即是，现在折价卖掉房子，是“糊涂”还是“精明”？如果说普通人的视野有限，我们不妨来看看蝉联15年华人首富的李嘉诚有关未来楼市走向的观点。

先来看看李嘉诚为什么在地产界有那么高的威望？关注楼市的都知道，李嘉诚是上个世纪50年代进入房地产淘到第一桶金的，然后越做越大，被业内视为国内房地产“鼻祖”，对公摊面积和期房都颇有“建树”，这一切都源于他对房地产的独到理解。当然，大家更关注他对房地产的投资眼光。

据相关报道显示，李嘉诚擅长低买高卖，在炒地皮上赚得盆满钵满，比如在成都、重庆、北京、上海等很多城市都有他的身影，经过多年的运作，有的地块甚至以40-50倍的价格变现，被业界称为“常胜将军”。更值得称奇的是，他践行见好就收，提出了“不赚取最后一个铜钱”理论，对此，李嘉诚的解释是，当冲到阶段高点时，大家都想着撤退，必然不能全身而退，所以，宁愿少赚点，提前一些时间撤离。

其实，李嘉诚家族直到现在还是沿用这一理论。像2023年下半年时，香港楼市下行厉害，李家则宣布7折卖房，引得3万人抢购，制造了逆市热销传奇，回笼了大把现金。我们知道，香港楼市从去年下半年至今仍旧处于下滑通道中。如果你仔细算算他这笔账，其实是非常精明的决策。

而对于现在折价卖掉房子的现象，是“糊涂”还是“精明”呢？其实李嘉诚直言不讳地说过。世界经济发展面临很复杂的形势，大家都在面临低增长，谁也不能独善其身。何况房价处于高位，未来几年房价面临大洗牌的可能性增大，如果首付款足够，也能承担分期付款，买来自住问题不大，但千万不要炒房，开发商高负债该告一段落了。他的话其实是摆明了，只是很多人并未真正理解罢了，起码有3层意思：

首先，李嘉诚对经济发展规律把握非常准，认为经济发展压力越来越大，是基于他在世界各国经商，了解经济最真实的一面，有本身发展动力不足的原因，也有各国贸易限制带来的掣肘，经济不好，大环境不好，楼市怎么可能好呢？

其次，笃定房价处于高位阶段，需要调整。这里面他提到开发商高负债结束，主要是基于内地房企普遍超80%的杠杆率（世界平均水平普遍在40-50%以下，香港地区也只有40%多）会对金融系统构成风险，也料到国家会对房企降杠杆，也就是这两年实行的“三道红线”管控。

资金杠杆一降，房企就拿不到融资，也就没钱买地，土地价格下调，进而影响到新房和二手房价格预期。房企没了钱，本能地想活命，只能靠打折促销，进而带动新房市场价格下行，最终带动整个市场下行。看到李嘉诚对楼市走向的逻辑判断了吧，他最知道开发商的操盘，去杠杆带来的市场变化自然是他最为担心的，而且认为是必然发生的。

最后，对于买房卖房，已经说得很清楚了。如果是由于结婚、上学以及改善等自住需求，手里也有这个资金，该买买，你也不用去管那个涨跌，反正一时半会也不会转手。至于炒房，他是坚决不看好的，起码在未来几年是如此，说直白点，如果不打算长期持有，还不如早点脱手，至少资金成本是省了。至于再过两年什么情况，看看他家族彼时的动作也是不错的。