上海，某小区业委会出了个新规定，要求只有业主的第一辆车才能办月租停车证，租客的车没资格享有月租权益，只能按照临停车处理。可一些对外出租的业主以及部分租客认为这项规定不公平，涉嫌侵犯了租客的合法权益，于是一纸诉状把业委会告上了法院。可没想到，一审和二审法院竟做出了不同判决。 在上海一个车位不足200个的小区里，一份旨在“业主优先”的停车新规，不仅点燃了邻里间的矛盾，更引发了一场诉讼。 其间一审与二审法院截然相反的判决，揭示了远比停车本身更复杂的法律与社会议题。 当一个社区的停车位总数，包括80个正式车位与112个路边划线车位，远不能满足居民需求时，混乱与争执便成为常态。 面对此困境，该小区的业主委员会采取了行动。2021年3月17日，一份新的《停车管理办法》经由表决通过，其核心逻辑清晰而决绝，旨在通过规则强制性地对稀缺资源进行配给。 这项于同年4月1日生效的“一户一车”月租制度，本质上是一项排他性极强的管理工具。相关规定明确，仅业主名下的首辆车具备办理月租停车证的资格。 如此规定，旨在规范停车管理，保障资源合理分配。无论是租客的座驾，亦或是业主名下的第二辆及以上汽车，皆被一视同仁地纳入“临停车”范畴，依照临时标准实施管理并收取费用。 这一决策是社区自治组织在资源极度紧张下，为恢复秩序而做出的一次艰难尝试。 这场纠纷的法律核心，在于对“权利”来源的两种截然不同的解读。它直接导致了一审与二审法院的观点对立。 原告业主赵某等众人的逻辑，与一审法院的逻辑如出一辙、一脉相承，二者在观点推导与论证思路上展现出高度的一致性，恰似同一条脉络上延伸出的枝叶。 他们认为，业主将房屋出租时，已将附属于房屋的部分权益，如车位使用权，通过租赁合同一并转移。 租客停车，实则是借助房东业主“一户一车”之名额。 从本质而言，这一行为并未给小区车位总量增添额外负荷，不构成对车位资源的额外占用。故而，剥夺租客的月租资格，实则是以变相之态侵害了出租房屋业主们的合法权益。 如此行径，于理不合，于法难容。一审法院依据相关情况，果断撤销了《停车管理办法》里那项剥夺租户月租权益的规定，彰显了司法对公平权益的维护，还租户以合理的停车权利。 业委会不服一审判决并提起上诉，二审法院则给出了强有力的反驳。 二审判决援引《民法典》第276条，清晰阐明在建筑区划内，车位“应首先满足业主的需要”。这一规定切实保障了业主对于车位的合理诉求，维护了业主的正当权益。 据此，法官对“业主”身份予以严格界定。明确指出，“业主”乃拥有房屋产权之人，而租客并不属于此范畴。 法院进一步阐释，租赁合同所让渡的是房屋的占有权与使用权，然而，业主身为小区公共区域的共同所有权人，其对该区域的管理权与决策权并不因租赁而转移。 最终的法律逻辑是，租客的合同权利，不能凌驾于业委会依据物权法为全体业主利益制定的管理规则之上。 超越法律条文的技术性辩论，案件深层反映了对“公平”这一概念的根本分歧。原告方所主张的“租售同权”，代表了一种基于“住户”身份的平等主义公平观，即只要居住于此，就应享有同等的公共资源使用权。 业委会与二审法院的视角，皆立足于秩序之维护与集体效益之增进。他们着眼于整体的有序运转，在权衡考量中，将秩序与集体利益置于重要位置。 在他们看来，将租客与业主的第二辆车同等对待，恰恰体现了规则的内部一致性。 更有说服力的是，法院指出新规实施后小区停车紧张局面得到极大缓解，这被视为新规实现了对大多数业主有利的“结果公平”的证据。 最终，上海市第一中级人民法院的终审判决，给该小区停车纠纷划上圆满句点。此举意义非凡，于法律实践层面，为全国众多陷入相似困境的社区，提供了极具价值的参考判例。 该判决在法律上强化了业主在社区公共资源分配中的优先地位，并清晰地划定了业主自治管理的权限边界。 信息来源：上海一小区规定租客不得月租停车位闹上法院，二审改判了——2025-10-22 16:16·上海法治声音
