房地产下行周期：叠加式估值模型分析房租真实收益（应该高于无风险收益）=房租-

房地产下行周期：叠加式估值模型分析房租真实收益（应该高于无风险收益）= 房租-利率-折旧-空置率折算-房地产税 2% -3%-1.6%-（乐观满租）-（乐观首套免）=-2.6% 第一阶段：锚点切换——租金收益率逻辑（当前中国现状）【主导因素】：租金与利率 - 定性分析：市场彻底放弃“房价永涨”幻觉，回归最原始的“现金流”评估。投资者开始计算：收的租金够不够还银行利息？- 定量逻辑：房价下限 = 年租金 / 房贷利率。当租金收益率（2%）远低于房贷利率（3%）时，价格存在天然的向下吸引力。第二阶段：物理觉醒——折旧损耗逻辑（叠加态）【新增变量】：折旧（叠加第一阶段）- 定性分析：随着首批商品房房龄迈向20-30年，房屋不再是“保值古董”而是“贬值电器”。电梯老化、管网失效导致的居住体验下降，使得“旧房”必须通过价格补偿来抵消维修成本。- 定量逻辑：在第一阶段基础上，强制扣除每年1-2%的实物减值。此时：有效价值 = [租金收益 - 利率差] - 每年提取的专项修缮金。第三阶段：生存危机——空置率逻辑（深度叠加态）【新增变量】：人口结构与供需错配- 定性分析：随着人口红利消失，房产从“稀缺品”变为“过剩品”。此时“有价无市”成为常态，持有房产不仅不产生收益，还要倒贴物业费。- 定量逻辑：引入“有效收益系数”。若空置率为20%，则资产价值在第二阶段基础上直接打八折。公式：实际价值 = (第一、二阶段残余价值) × (1 - 长期空置概率)。第四阶段：体制重塑——房地产税逻辑（终极一击）【新增变量】：制度性持有成本- 定性分析：当市场处于超跌边缘，房地产税的落地将彻底改变房产的“资产属性”，使其从“资产”彻底转变为“负债”。这不再是心理影响，而是真金白银的现金流流出。- 定量逻辑：房价资本化重估。房价 = [有效租金净收益 - 房地产税] / 资本化率。若税率为1%，足以导致房价在现有基础上再次发生15%-25%的阶梯式下行。最终阶段：市场崩塌与超跌（Capitulation）【结果】：当所有叠加因素（高利息成本+高折旧+高空置+刚性税费）超过了社会平均承受能力，市场会出现非理性的踩踏抛售，价格跌破物理重置成本（土地价+建安价），进入漫长的修复期。