乐清、瑞安、永嘉纳入中心城区,瓯海、龙湾发展路径是样板?

楼市温宅 2024-04-20 20:40:23

日前,省人民政府正式批复《温州市国土空间总体规划(2021-2035年)》。乐清、瑞安、永嘉被纳入温州中心城区。

当《规划》获批,让乐清、瑞安、永嘉融入温州中心城区,有了规划依据。

然而,真正能提升城市能级、产生能量的,是事实上的建成区一体化。实现乐清、瑞安、永嘉与温州建成区一体化的目标,仍任重道远。

事实上,温州市区内部曾有过一体化的先例,提供了可参照的发展路径。同时,也还有尚未完成的目标。

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在温州人传统印象中,老三区以鹿城为中心,瓯海离鹿城更近,龙湾相对远点。

其实,离鹿城远的是永强片,茅竹岭以西蒲州—状元离鹿城很近。

因区位的差异,瓯海、龙湾曾走上两条不同的发展道路。

早期市三区重点发展区域示意图

瓯海抓住了高铁温州南站开通、鹿城客流经过的机会,建设瓯海中心区。

当更新的城市面貌、更低的房价与租金,展现出更高的性价比,瓯海中心区就吸引了越来越多鹿城的外溢资源。

买不起鹿城商品房、看不上鹿城老房子的人,把房子买在了瓯海。

一些企业也搬到了瓯海商务区。与鹿城比,要么同档次、租金减半,要么同租金、档次升级。

更何况,瓯海人气已经起来了,去高铁温州南站还近,是适合办公的。

被称为“温州第一弯”的瓯海商务区视角

相比较瓯海依附鹿城发展,龙湾早期则把重心放在了相对独立的永强,建设龙湾中心区,标志性动作就是引进万达广场。

万达广场

然而,很少有永强以外的人,往龙湾中心区集聚。哪怕在滨海上班的人,宁可每天长距离驾车,也要回到鹿城、瓯海、蒲州—状元。

“大拆大整”后,靠近鹿城的蒲州终于有地了,龙湾才把重心转向蒲州,复制了当年的万达广场模式,引进吾悦广场,吸引鹿城、瓯海人前来消费、定居。

吾悦广场

先行发展“首善之区”鹿城,具备了更悠久的历史文化、更高的人口密度、更庞大的白领与人才规模、更便捷的生活、更好的服务业,更具首位度与号召力。

当龙湾借力鹿城发展蒲州,待今后蒲州发展好了,自然蔓延到状元,再一路向东蔓延到瑶溪、永中,最终带动龙湾整体发展。

可见,靠近核心、借力发展,才能事半功倍。另起炉灶,往往事倍功半。

龙湾与瓯海的选择,是典型的不同发展路径。在经历了发展差异之后,两地终究还是走上了同一条路。

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当老三区走向融合,第四区却还“孤悬海外”。

2015年洞头撤县设区,原属龙湾的灵昆,纳入后来围垦而来的瓯江口,整体划归洞头区。

然而,9年过去了,洞头、瓯江口仍是两个相对独立的实际管辖区域,瓯洞一体化迟迟未有进展。

一方面,瓯江口仅靠产业与城建,遇到了发展瓶颈,难有大突破。

另一方面,洞头的重心仍在远离温州城区的洞头本岛,与温州其他地方缺乏交流、联系,无法融合,发展缺乏后劲。

当龙湾、瓯海朝着百万人口、千亿GDP目标进发,洞头却只有十几万人口、一百多万GDP,与老三区差距巨大,成了温州市区的短板。

温州城区、瓯江口、洞头城区示意图

凭借区位、交通、土地等优势,瓯江口有很大的发展潜力,但不代表它会自然生长,需要发挥人的主观能动性,去导入资源、建设城市。否则,再大的潜力也会被浪费。

洞头想要摆脱经济小区、人口小区,只能要把重心转移至嵌入温州陆域的瓯江口,借力温州市区、乐清的外溢资源,并推动与温州市区、乐清的融合。

不过迄今为止,喊了很多年的“瓯洞一体化”,还是几乎看不到实质性动作。

瓯江口

既然周边有能量更强的城区,为什么不借城区的力量来发展?自力更生很可贵,但效果很差。

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当温州市区内都还没能实现融合,市域内的“散装”就更明显了。

永嘉的发展重点一度放在上塘,瓯北、三江等靠近温州市区的沿江区域,发展缓慢。像三江商务区,大批新房交付好几年了,周边还是黄泥路。

三江商务区现状

乐清的发展重点也在其城区,北白象、柳市等靠近温州市区的沿江区域,同样发展缓慢,多年得不到发展。

柳市繁华地段城市界面

瑞安城区虽然在区位条件最好的位置,但其城区发展方向一直摇摆,与塘下的融合都不够,更不要说与温州市区融合了。

仙岩与塘下交界处

在鳌江流域,鳌江、龙港虽然事实一体化,但两地之间也少有合作,更多是相互不服,导致各自为政、重复建设、恶性竞争。

龙港与鳌江

当长三角、珠三角进一步推进城市之间的融合,温州连城区、城镇之间的融合,都还任重道远。

各自建设一堆小城市,哪怕建设得再好,孤立之下规模有限,天花板很低,只能在县(市)内产生影响力,不仅很难对外招引产业、人才,还易被其他更大、更强的城市虹吸。

而瓯北—三江、柳市—北白象、塘下等区位条件优良、产业基础扎实、经济活跃度高的区域,这些发展优势都被浪费了。

被耽误的,不仅仅是瓯江口、瓯北—三江、柳市—北白象、塘下,同样包括被行政区划束缚的温州城区,最终耽误整个温州的发展。

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进入“十四万”以来,温州提出“一主一副两城多点”的市域空间发展结构,推进温州北部主中心、南部副中心一体化发展。

“一主一副两城多点”城镇空间结构

不过,北部主中心包括76个街镇,地域跨度较大,地形阻隔明显,短期内难以实现全面整合的目标。

就此,后来温州提出拥江面海发展战略,以沿瓯江发展轴、东部沿海产业发展带、西部生态休闲区,形成“一轴一带一区”发展格局,明确各个集聚区域的功能定位。

在“强城行动”三年计划中,北部主中心明确为 “一核三辅”空间结构。

其中,“一核”即鹿城、龙湾、瓯海和瓯江北岸永嘉、乐清沿江片区、瑞安北部沿大罗山片区一体化发展,将其打造成高承载力、高首位度、高辐射力的都市区主中心。“三辅”即乐清辅城、瑞安辅城、洞头辅城。

“一核三辅”示意图(仅供参考,以有关部门发布为准)

那么,洞头、永嘉、乐清、瑞安均应加大力度建设“一核”范围内的区域,包括瓯江口、永嘉南部沿江(瓯北、三江、黄田、乌牛)、乐清南部沿江(北白象、柳市、磐石)、塘下,在借力温州城区的同时,实现各地与温州城区的融合。

只有“一核”强大了,才能引领“三辅”,全面带动“一主”,最终以“一主”带动温州全域发展。.

主中心重心转移、融合示意图

不过,在行政区划调整严控背景下,做好跨行政区新型统筹协调机制很难。但是面对温州现有发展状况与城市激烈竞争背景,这一步再难,也要跨出去。

城市化已经进入下半场,速度总体有所放缓,更多红利倾向于大都市。孤立的城镇,凭一己之力已很难实现扩张、做大,更难有大突破。

融合,已几乎成为必选项。低等级城镇只有融入高等级城市,借助高等级城市的力量发展,共同壮大整座大都市,才能借助大都市平台跃升能级。

在此前多次错过机遇后,温州必须抓住最后的快速城市化机遇,融合发展。

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