在二手房屋买卖中，房屋上一般会有原房主或案外人的户籍，因此买卖双方常在合同中对迁出户籍作出约定，要求出卖人在一定期限内迁出房屋上相关人员户籍。当出卖人违反约定引发迁户纠纷时，房屋所在地法院有管辖权吗？管辖法院应该如何确定？

案 情 简 介

张先生与李先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李先生将其名下位于海淀区的处房屋出售给张先生，房屋总价格为650万元。双方约定了房屋交付及房屋权属转移登记手续时间。同时，合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户籍迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同争议解决条款部分未约定管辖法院。

合同签订后，张先生依约履行合同，支付房屋价款，李先生亦将房屋交付张先生并办理了权属转移登记手续，张先生取得了该房屋所有权证。但张先生在办理户籍转移手续时，得知李先生除其家庭成员外，还将案外人朱先生的户籍落户于该房屋，且李先生并未将该户籍迁出。张先生多次要求李先生将案外人户籍迁出，但李先生均予以拒绝。张先生欲提起诉讼要求继续履行合同，将房屋上户籍迁出并支付其违约金。那么，房屋所在地法院有管辖权吗？管辖法院如何确定？

法 官 释 法

民事诉讼法第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》（以下简称民诉法解释）第十八条第二款规定，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。

本案中，张先生和李先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》未约定明确有效的管辖法院，因此适用合同纠纷的法定管辖原则，即由被告住所地或合同履行地法院管辖。关于本案合同履行地的认定，商品房买卖合同中约定出卖方在一定时期内将房内户口迁出，否则承担违约责任。仅针对该迁户义务产生的诉讼不以民诉法解释第十八条规定的“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”确定地域管辖。迁户义务属于民诉法解释第十八条规定的其他标的，因迁户义务产生的诉讼，应根据履行义务一方所在地确定管辖法院。本案履行义务一方所在地即李先生住所地。因此，本案房屋所在地法院无管辖权，张先生应向李先生住所地法院提起诉讼。

（文中人物均系化名）

来源：北京海淀法院微信公众号

文：闫双

编辑：江萍