5月17日，“史诗级”救市政策终于落地。最近几天越来越多的城市开始落地政策！

地产领域一系列重磅政策消息密集发布：央行连发三项房贷优化政策；保交房会议上首提地方政府“收储”；后续国务院政策例行吹风会上，央行宣布设立保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业“收储”。

在当日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，提出全力支持应续建项目融资和竣工交付，地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地，提出商品房库存较多城市地方政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房等。

这意味着，政府下场回购库存房得到了中央层面的支持。对于普通购房者来说，最关注的是房贷利率下调情况！

1：首套房商业房贷最低首付比不低于15%，二套最低首付比不低于25%。首套、二套房商业房贷最低首付比时隔8个月再次降低，其中首套最低首付比创历史新低。首付比例下调可缓解首付环节资金压力，能够撬动总价更高的住房，从而刺激部分购房需求的释放，一定程度上提振市场情绪。但这也将导致居民负债的提高，在当下居民收入、就业预期偏弱背景下，政策对市场的影响或许相对有限。

2：首套、二套公积金贷款利率时隔20个月再次下调，创历史新低。此前商业房贷利率持续下降，商业房贷与公积金贷款利率利差持续缩小，本次公积金贷款利率下调符合市场预期。我国住房公积金覆盖近1.7亿人（2022年数据），且覆盖人群数量仍在不断增长，公积金利率下调将推动城镇公积金缴存职工的购房成本下行。

3：取消首套、二套商业房贷利率政策下限，各地因城施策确立房贷利率水平。据央行披露截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。预计更多城市将加入“商业房贷利率下限取消”的队伍，切实减轻购房者的利息负担，降低还款压力。

中原地产研究院统计数据显示，从4月开始，全国超过30个城市下调了房贷利率下限，其中有27个以上取消了房贷利率下限。

整体计算，也就是全国累计已经有超过105个城市下调了首套房贷利率下限，超过91个城市已经取消了房贷利率下限！

在上周五楼市密集发布新政，政策内容很多，但第一时间落地执行政策的只有公积金利率下调25个基点，其他政策目前还在落地过程中，市场广泛关心的首付和利率调整在5月21日逐渐开始出现：

5月21日，有消息称，武汉有银行已接到央行下发的通知，首套房贷利率下限调整为LPR-70BP，即3.25%。另有消息称，武汉首套房首付比例降至15%，商贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，商贷利率降至3.35%。

长沙部分中介收到房贷利率政策最新通知，该地首套房贷款利率下限由3.75%降为3.65%，二套利率由4.1%降为3.95%。

5月21日，合肥某国有大行了介绍该行今日已将首套房按揭贷款首付比例降至1.5成，二套房贷首付比例降至2.5成。此外，首套房按揭贷款利率也由此前的3.75%降至3.45%。

公积金全国最低的城市拉萨已经低到2.038%！

首先：517政策内容非常多，但是市场最关注的国家队收购存量住宅，首付降低到15%及房贷利率下调都还在等待政策落地过程中。

从521日开始，包括武汉/合肥等城市开始有明确的落地细则，核心影响主要在首付降低执行15%，房贷利率各不一样，大部分城市降低在20-40个基点，整体看，100万30年月供平均减少在110-220元之间。

517政策全面落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。

目前市场最关注的一线城市及杭州等热点二线城市，首付及房贷利率还没有明确政策落地，依然执行之前政策。这些城市的政策落地情况将影响最近市场走势。

其次：深圳二手住宅报价指数率先上涨，上周末大涨5个百分点，涨幅近2023年830新政后1周的两倍。但除深圳外，其余3个一线城市普遍波动较小。二手业主市场预期的全面回升，还需等待政策明细落地。

第三：因为政策出台在周五，所以网签数据还没有反应出政策的变化，甚至因为政策中明确提及了首付及利率下调，北京等城市是否执行，执行幅度需要等各地明确，所以还影响了部分不急网签的购房者等政策落地。

实际市场成交有明显升温，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套（周六900+周日1100+），基本达到了2024年小阳春的热度，新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。

整体看，单日认购数量也出现了明显企稳上升的现象。

重磅政策内容很多，但是目前看，全国只有公积金政策降息已经落地，对于市场来说，其他3个政策各地如何执行还要等细则，所以政策的影响将在本周以后逐渐影响市场。

其次：连续多次重磅政策释放，代表了稳楼市的决心，只要楼市不稳，政策肯定还会继续出台，所以对于市场来说，见底企稳已经可以预期。

整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。

房地产市场供求关系已经发生根本性变化，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。

需求端，降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点。楼市的核心还是看北京等龙头城市，具体执行的细则会影响市场走势。

整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，市场也期待落地政策的力度更大一点。

整体看，全国累计已经有超过105个城市下调了首套房贷利率下限，超过91个城市已经取消了房贷利率下限！这些城市目前执行的房贷利率都在3.25-3.45之间，最低房贷利率已经到3.1，按照之前的计算，商代与公积金利差在20-40个基点，当下公积金已经到了2.85，全国很快会出现3以下！