“现有的土地供应量和存量房，已经导致了很多地方的项目都卖不动；再加上这两年地方债务持续增长的情况下，地方政府主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，别说三四线城市滞销，现在就连二线城市，比如说大连、青岛的房子都卖不动。”
这是在2013年10月24日王健林接受新京报记者专访时说的话，同时王健林还表示，这两个因素导致了市场供过于求，最多只要两年就不需要调控了。
对于北京、上海这类国际级大都市，王健林预见到房价将持续上涨。然而，早在2013年，他就对大多数城市的房价持悲观态度，因为房地产市场上已出现住房资源过剩和库存不断攀升的明显迹象。
但出乎意料的是，国家在2015年推出了“去库存计划”，为房地产行业注入了新的生机。该计划如春风拂面，鼓励农民进城购房、提供购房补贴、降低首付比例和房贷利率、激励购买二套房以及实施棚改货币化安置政策等多元化措施，共同推动了2015年楼市的快速回暖和房价的飙升。随着市场的逐渐升温，众多购房者纷纷涌入，寻找购房的良机。
到了2016年，楼市异常火爆，一房难求的现象屡见不鲜，房价在短时间内实现了惊人的翻倍增长。值得注意的是，这种繁荣并非仅限于一二线热门城市，三四线城市甚至县城也呈现出了相同的繁荣态势。这充分展现了国家政策调控对房地产市场的深远影响，以及市场对此的迅速而强烈的反应。
根据最新统计，截至2020年底，我国平均房价已攀升至9860元/平方米。甚至在许多县城，房价也攀升至七八千元一平方米，其中更有103个县城（县级市）的房价突破了万元大关。因此，许多人认为王健林在2013年的预测是错误的。然而，事实并非如此。王健林的预测在当时的经济环境下显得尤为准确。为了维护经济稳定与发展，国家不得不伸出援手，拯救房地产行业，解决楼市高库存的燃眉之急。
为此，国家推出了一系列楼市去库存计划，助力楼市渡过难关。然而，这些临时性的救市措施并未触及房地产行业的核心问题。随着时间的推移，这些问题逐渐浮出水面，与王健林当初的预测不谋而合。近年来，房价持续下跌，楼市陷入低迷，即便2023年各地纷纷出台救市政策，也未能扭转房价下跌的趋势。如今，我们不得不承认，王健林的预言再次应验了。
1、地方债务多，土地不好卖
近年来，地方债务问题日益严峻，而土地供应则显得相对宽松。权威统计数据显示，从2018年至2020年，全国277个地级市的债务规模由13万亿激增至18万亿，城投债则由22万亿上升到30万亿，分别实现了惊人的38%和36%的增长率。这意味着每座城市平均背负了高达1732亿的债务，债务规模和增速巨大，仅凭当地税收难以填补这一资金缺口。
为了缓解财政压力，众多城市纷纷转向土地拍卖这一筹资手段。土地拍卖作为地方财政的重要收入来源，为城市的发展建设提供了资金支持。然而，2021-2024年，土地市场表现低迷，土地流拍率居高不下，销售陷入困境。这也导致许多城市的土地供应量显得相对充足，房企们并不缺乏土地储备。
2、最近几年新房和二手房库存数量都非常高
截至2023年底，全国百城新建商品住宅库存总量缩减至5.05亿平方米，相较2022年底锐减4.8%。这一数据揭示了百城住宅库存正呈现出逐月下滑的趋势，并持续11个月实现同比下跌，成功扭转了此前长达50个月的同比增长态势。
与此同时，在二手房市场方面，自2019年下半年以来，二手房挂牌量便逐步攀升，而进入2023年后，更是呈现出惊人的增长势头。据统计数据显示，目前郑州、武汉、青岛、天津、南京、沈阳、北京、成都和重庆等众多城市的二手房挂牌量均已超过15万套，其中重庆市的二手房挂牌量更是突破了25万套大关，数字令人咋舌。
然而，值得注意的是，2023年众多城市的二手房市场纷纷遭遇了放量下跌的情况。这一趋势不仅加剧了二手房价格的下跌，更凸显出当前房地产市场的严峻形势。
3、楼市分化趋势加剧：房价走势呈现巨大反差
近年来，楼市分化现象日益凸显，成为业界关注的焦点。正如王健林所言，这一趋势如今已愈发明显。随着供应量的不断增加和购房者数量的相对减少，楼市供需关系发生显著变化，房价下跌趋势愈发明显。
为了应对资金压力，许多房企不得不采取降价促销的策略，部分楼盘甚至推出了大幅降价的优惠活动。在2020年到2023年期间不少城市房价下跌幅度非常大，房价腰斩的都不少。但是与此同时，还有一些城市房价依旧坚挺下跌幅度有限，甚至还有部分地区的房价在过去4年还上涨了。很明显，楼市正在分化，房价走势也在分化。
在笔者看来，楼市分化的趋势不仅反映了市场的复杂多变，更预示着未来房价走势的不确定性。如果限制房价上涨是对住房需求的抑制，那么房价仍有上涨空间；而抑制房价下跌则可能意味着人们对住房的需求正在减弱，房价仍有进一步下跌的可能。
经过仔细分析以上三点，我们可以得出结论，王健林的预见是准确的。当前的房地产市场与2014-2015年有着相似之处，但也有所不同。现在的市场上住房资源更加丰富，人们的住房拥有率也有了显著提升。因此，预计在2024年，房产销售将面临比2014-2015年更大的挑战。
值得注意的是，国家对房地产市场的调控政策并未放松，这与上一次国家大力协助房地产行业去库存的情景形成鲜明对比。这意味着，在未来几年中，房价反弹的可能性极低，反而可能在许多城市出现下跌趋势。
对于房产投资者而言，房价停滞不前就意味着亏损。因此，我们预计，未来将有大批炒房者逐渐退出房地产领域，这将导致二手房市场房源供应过剩，销售压力将进一步加大。一旦房子无法顺利出售，它们将不再是资产，而是变成负担。
那么，对于拥有两套房产的家庭来说，他们未来将面临怎样的结果呢？
1，房产的流动性将逐渐降低，部分城市的房产恐将成为沉重的经济负担。
我国当前的住房供应已经过剩，特别是在众多三四线城市中，随着人口持续外流，未来可能出现房屋数量远超人口数量的局面。随着调控政策的不断收紧，投资者将逐渐撤离市场，当房产普及到大多数家庭时，部分城市的房产可能面临降价也难觅买家的困境。届时，房产不仅难以变现，更可能转化为人们沉重的经济包袱。
2，房东税和房产税的相继实施，将大幅提高持有房产的成本。
目前，云南省、湖南省和河北省已率先实施了房东税，预示着房东税有可能在全国范围内迅速推广。此外，根据住建部和财政部公开的信息，房产税也在稳步推进中。众多专家和学者预测，房产税将在未来5年内，即“十四五”期间正式落地实施。随着房东税、房产税以及空置税的出台，未来投资者持有房产的成本将持续增加。
由此可见，随着房地产市场的演变和楼市调控政策的调整，尽管房地产行业仍有一定的发展潜力，但昔日的辉煌已不复存在，房产也不再是理想的大众投资选择。因此，目前仍对房产投资抱有幻想的人们应认清现实，认识到投资房产的风险正在逐步加大。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话不仅是对房地产市场的明确定位，更是对投资者的一种警示和提醒！
