最近，整个地产板块又在搅动投资者的心了。
房地产板块自从2015年见顶以来，可以说是屡战屡败。
整个房地产指数，从巅峰时期的1万多点，跌到了今年4月份最低2351点，跌幅接近80%。
当然，这背后的原因有很多，现实的情况大家也看到了。
房地产企业的大面积暴雷，房地产销售额的一路下降，房子的价格这两年都出现了大幅度的调整。
出现这种情况的原因，其实有很多方面。
第一，赚不到钱，不敢贷款。
这个是本质原因。
买房是要花钱的，是真金白银的。
少则数十万，多则数百万，甚至上千万。
这几年，房地产的断供潮都非常的严重，因为很多原本能赚钱的人，赚不到钱了。
大厂裁员，小厂倒闭，大家的心态从原本的赚更多的钱，变成了保住饭碗。
就这种经济大环境下，敢于贸然背债去买房的，占比非常低。
原本是掏光一家人的口袋，都要凑够首付，上车买房。
现如今有钱都不买，首付比例越来越低，但敢背贷款的人越来越少。
第二，产能过剩，内需不足。
房子是真的多了，多到子孙后代都住不完。
因为，我们的子孙后代越来越少了。
一方面是独生子女政策的后遗症来了，另一方面，放开二胎三胎，也没有人敢生孩子了。
孩子少了，意味着未来的购房需求就少了。
假设所有的新生儿，都不愿意住老一辈的房子，都要买新房去住，这是一个最最理想的情况了。
那么，新生儿的出生人口数量，也就决定了房地产未来几十年的需求量。
但这个需求量，看来短期是不太可能会上涨了，因为新生儿的出生还在逐步走低，年轻人不生孩子了。
现在已经不是二手房交易的问题了，而是新房卖不出去，很多楼盘的销售率只有10-20%。
越是没人买的楼盘，也就越没人敢买，是个恶性循环。
第三，买涨不买跌，观望心理。
市场不是没有需求，而是很多人都愿意再等一等。
买涨不买跌的心态，这个和炒股是如出一辙。
跌的时候，总盼望着有更低的点位入场，毕竟这一掷就是千金，多等一等或许能便宜好几万，甚至几十万。
当市场没有赚钱效应的时候，资金自然就不会介入，这个是规律，房地产也是一样。
最近几年很少听到炒房客这个名词了，或许现在市场都盼望他们回来炒房。
所以，如果没有人为的介入和调控，市场不见底着陆，需求的激发都很困难，市场会长期处在冰封期。
二手房的交易对于房企而言，没有任何价值，去新房的库存，才是救活房企的第一路径。
资本市场上，开放房企的融资渠道，只不过是延缓部分房企死亡的救心丸。
但实际情况是，资本很鸡贼，他们无利不起早，根本不愿意给房企做二次融资。
没有资本愿意去做慈善救助，最终房地产行业的问题，还是回归到国家层面上，出台政策去想办法。
资本市场也是一样。
最近几年，房地产在政策的刺激下，出现过很多轮反弹行情，反弹幅度都超过30%，但反弹持续时间，都没超过1个月。
所有的政策预期，都成了资金在房地产板块捞一票的理由。
而每一次捞完一票，都是散户去接盘的地产股。
这一次，房地产会迎来大反转吗？
其实，这本身就是一个很危险的想法，不要有，也不该有。
说难听一点，房地产成了一个夕阳行业。
对于夕阳行业的投资，要注意的不是反转，而是平稳，合理，控制好预期。
关注几个重点。
1、房地产行业的估值。
房地产行业，现如今的估值体系，是非常混乱的。
从净利润去看估值的话，很多房企都是亏损的，能赚钱的没几个。
所谓的市盈率，没有任何的意义。
那如果从市净率去看估值，出入也非常的大。
房地产企业的资产负债率都比较高，普遍在70%以上，甚至有80%以上的。
资产是房子，是要“打折”的，负债却实真实存在的，这意味着净资产的水分非常大。
看似房企的净资产不少，实则岌岌可危，甚至有可能是负数。
房地产企业的核心，是现金流。
低负债，高现金流的房企，才配得上高估值。
而那些现金流短缺，库存一大堆的房企，估值对于他们而言，就是一个奢侈品了。
2、房地产行业的销量。
房地产的销量，尤其是新房的销量，是决定房企未来走势的核心。
因为销量意味着现金流，意味着房企的安全程度。
只有先回笼了现金，才有可能去创造净利润。
否则，现在浮在纸面上的净利润，也只是财务数据上的盈利而已。
房企看似这两年还有大手笔的分红，实则，只是最后的遮羞布了，还不如尽可能先把一些债务还上，降低负债率，盘活现金流。
至于房子，要不要打折促销，这个就不是投资者该关心的事情了。
通过每个月公布的房地产销售数据，能够看得出房企当下的现状有没有好转。
可以这么说，房地产企业，不用从长远看，先渡过眼下的难关再说。
3、震荡筑底的形态和资金的情况。
谈反转两个字，真的有点为时过早了。
但是谈筑底，是可以考虑的，也是符合当下基本面情况的。
筑底的过程很漫长，至少底部不是大幅度上涨刺激出来的。
历史级别的大底，需要多次确认，也就是路还很长。
房地产其实最近2-3年，无数次的尝试筑底，但都没有成功。
这个行业的筑底，不仅需要技术形态，需要资本关注，更多的是需要预期和基本面的改善。
抛开基本面去谈房地产行业的筑底，都是无稽之谈。
不过，资本比起散户都会更敏感一些，他们虽说赚的也是块钱，但从某些方面而言，也会有对于市场的未来判断有一个预期。
只有当地产股的短炒，变成中长期的资本投入，整个房地产行业的底部才会出现。
最后，还有一个小的信号，建议大家关注。
如果房地产的一些头部公司，出现了大量的国家队资金增持，诸如社保等，那么房地产行业可以去聊聊见底两个字了。
如果依旧重复着短炒一轮，就调整几个月的情况，那就等着房地产销售数据每月的披露就行了。
切记，底部永远是一个很漫长的过程，而不是一蹴而就的炒作。
