当前，楼市政策的影响力已经显著降低，然而，有两个新的动向值得我们关注。尽管它们可能不会直接导致房价上涨，但却是我们预测未来市场走势的关键因素。

首先，我国的“第一省会”似乎已经感到焦虑，开始探索实施房票安置政策。这一政策在拆迁和旧改之后被视为新的大工程，已经在23个超大特大城市展开，受到了广泛的关注。

值得注意的是，10月24日，广州在相关文件中对老房子的改造补偿方式进行了重要调整，从“回迁房为主、现金为辅”转变为探索实施房票安置。这一调整使得广州成为首个探索实施房票措施的一线城市。

尽管这一政策可能不会直接抬高房价，但它对于我们预测未来市场走势至关重要。在我看来，未来效仿这一政策的城市数量可能会不断增加，范围也会不断扩大。这主要归因于两点：

首先，目前至少有50个城市已经实施了房票制度，其中一半以上都集中在经济发达的江浙山三个省份。尤其是自2022年以来，实施房票制度的城市数量涨幅达到了450%。考虑到广州极有可能加入这一行列，未来可能会有更多城市采取类似的措施。

其次，随着财政压力的增加，现金补偿的方式带来的压力也在倍增。因此，房票制度成为了解决这一问题的一种方法。直接来看土地财政依赖度：城市TOP3——杭州、佛山、南京均超过了120%；省份TOP3——浙江、江苏、福建均超过了30%。这意味着，一旦土地销售困难，地方财政就会受到影响，手上的资金就会不足，未来可能会有更多的城市考虑实施房票制度。

02 / 老房子可能成为本轮房改的重点

这一新动向值得我们关注。

在此轮房改中，中央明确提出将“部分闲置住房”转化为保障性住房。虽然未提及老房子，但实际上，许多超过20年房龄的老房子空置率非常高，特别是那些没有学区支持的房屋。

03 / 老房子未来可能会再次受到追捧

观察近年来的政策趋势，我们可以发现关于老房子的政策并不罕见。这主要是因为：

国家统计局在《中国人口普查年鉴-2020》中公布的数据显示，建于本世纪的房屋占比达到65%，1990年后的房屋占比达到85.6%，而1990年以前的房屋仅占14.4%。这表明超过三分之一的房屋的房龄超过20年，因此需要寻找解决方案。

加装电梯、改造水电管线以及近期的城中村改造等措施都预示着老房子将再次受到追捧。然而，与居民的需求相比，这些措施仍显不足。

值得注意的是，目前的保障性住房项目仅限于35个城市，而城中村改造则仅在23个城市进行。相对于全国300多个地级市，这些政策的影响力显然有限。但是，从客观上来说，政策的实施不可能一蹴而就。与中小城市相比，大城市可能更需要改造老房子。随着时间的推移，当条件成熟时，这些政策可能会逐步推广。

从时间上看，2023年可能不是最佳时机，2024年及以后可能是更好的起点。

对于这一趋势，您有何看法？