人口突破1307万!西安楼市的未来发展如何?

老羊说楼市 2024-04-11 12:31:02

▎图片源自《悦西安》

有人就有未来!我们大西安的人又多了......

根据统计局数据:2023年末达到了1307.82万人,比上年末增加8.23万人。

在全国范围,西安排在第7位;在千万级人口城市中排在郑州、杭州、成都、上海、广州之后,处于第6位。

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西安人的“理论性”缺口

回顾各大城市的“抢人大战”,2017年3月1日西安敞开怀抱,出台了史上最低门槛的落户政策,放宽了大中专院校毕业生落户条件,降低技能人才、投资纳税、买房置业等落户条件、给西安带来了首批人口流量。

▎西安市公安局官网截图

到2023年10月13日西安《关于进一步优化户籍管理工作的通知》的新政发布,其中对三环内和三环外进行了区分,采用“内紧外松”的户籍政策纾解中心城区人口和功能转移。

对于西安人口规模,在《西安市国土空间总体规划(2021-2035)》中有明确目标,在2035年西安常住人口将要达到1500-1600万左右,未来十年,西安仍旧有193-293万人的“缺口”。

▎《西安市国土空间总体规划(2021-2035)》截图

不断涌入的人口,创造了西安楼市从2016年开始的连涨神话;特别是在房地产下行周期中,西安楼市的韧性极强,房价和成交量在全国市场中独树一帜。

站在房地产“长期看人口”的理论基础上,可以推断西安楼市仍有很大挖掘潜力,未来整体趋势仍旧不变。

02

西安未来的发展在哪?

谈及城市的未来,必须贴及城市的规划。

论西安规划,庞杂而不复杂,都有迹可循。

其一、以高新为代表的两大板块丝路科学城和丝路软件城,背靠国家级“双中心”规划;区域走新质生产力赛道,主攻科技领域,是未来重点发展方向。

▎高新CID实拍

目前丝路科学城中央创新区(CID)板块日新月异,极速狂奔,区域内教育、医疗、商业、公园绿化已趋于完善,板块雏形已现,是西安出现过“万人摇”的高端板块,直至目前龙湖、招商、中铁建、中建......楼盘销售依旧不错。

▎丝路软件城·绿城海棠三章实拍

丝路软件城产业先行,地产后进;2021年接收鱼化寨片区开启2.0时代,形成了软东、软西板块格局,近几年热点楼盘层出不穷,比如云水天境、中铁建西派国樾、保利天汇、中海天谷时代、绿城海棠三章......

其二、以“西咸一体化”为载体的沣东、沣西新城;这两个区域在楼市下行中,推高的土地价格(沣东最高16044元/㎡,沣东最高12615元/㎡)房价很快出现“不良反应”,出现降价销售现象,而且不是个例,西咸官方回应:只要不超过备案价格,开发商可根据市场情况进行打折或降价销售。

但房价下调并不是坏事,反而能够促进板块更加理性健康发展;同样也并不影响沣东、沣西在西安城市发展的战略地位,板块地铁1号线二期、地铁5号线、地铁16号线的开通运营都在为板块提气。

▎地铁5号线钓台实拍

之前比较热点的如沣东能源金贸区、科统区、自贸产业园区;沣西的白马河、文教园、翱翔小镇板块。

当然沣东、沣西的发展遇到了“瓶颈”,需要时间去慢慢消化;但降价后的沣东、沣西对于预算不足的“地源性”购房者不失为一个选择,当然也有一些“隐痛”,比如咸阳户籍......

▎源自网络:西安城市规划竞赛

其三、东北板块的浐灞国际港,不得不承认,“涨价”后的港务区性价比已经流失;但却是西安“北跨战略”的窗口;奥体板块的落地程度大家有目共睹,未来的秦汉大道以北区域进入拓荒阶段,关于灞渭三角洲的规划定位暂时还没有落地,有待继续观察。

▎曲江CCBD金茂璞逸曲江实拍

其四、曲江文化商务区(CCBD)和航天基地,前者的规划属于地标性质,板块住宅、商业、医疗、教育齐备,又有“曲江”二字的贵族属性加持,比如此前开盘的华润悦玺已经属于标杆性,未来必将是一片豪宅聚集地,最近2023年底摘地的金茂璞逸曲江即将发布,面积188㎡四室起步......

▎航天基地揽月阁实拍

而航天基地在发展上是产城融合的代表,在楼市上一直被定位承接曲江的外溢;板块内豪宅的聚集,少陵塬板块的融创揽月府、科为揽月台、招商长安玺、招商云山间都锁定豪宅,刚需盘稀缺。

▎西安东站规划效果图

其五、主城板块零散板块规划;如灞桥区正在建设的西安东站,未来与雁鸣湖板块呼应,具备一定发展潜力。如未央区未央湖、大学城、团结村三大片区;如曲江大明宫板块;如经开高铁新城、如长安常宁新城......这些区域都有个共同特点:定位有限,看点有限,规划附加值不足。

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两个“特别”的转折

在2023年统计报告中提到,2023年西安新房价格上涨2.3%,二手房价格下降0.6%;住宅销售面积下滑15.3%。

▎源自《西安市2023年国民经济和社会发展统计公报》

这对于楼市而言不算个好消息,二手房价格的下降表明“房住不炒”疗效显著,打破了大家对房产的升值、保值预期。

结合上面的人口数据,有两个特别的转折需要注意:

1、人口增速放缓(2022年比上年末增加12.29万人),从十位数下降到了个位数。

2、房产销售规模缩水、价格上涨放缓;新房价格涨幅降低1.6%(2022年新房价格上涨3.9%),二手房价格由涨(+0.1%)转跌。

因此,建议坚持“房住不炒”,不要抱着炒房、投机的心态买房,别抱有“抄底楼市”的幻想。

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评论列表
  • 2024-04-11 22:26

    房地产平稳就行了,现在是自我调节,跌没什么大不了,担心什么?

老羊说楼市

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