前天，北京市规划和自然资源委员会发布了两个新地块的预申请公告，一个块位于昌平六环路土城出口附近，不临顺义城区，也不临地铁，预售指导价为3.9万元/平米，与2022年5月成交的相邻地块预售价一样，当时的成交楼面价为1.3万元每平米，今年新挂地块的起始价单价约1.28万元/平米，基本没降。

昌平地块位置

另一个地块位于顺义区仁和镇临河村，地块南边就是“仁和三兄弟”路劲御和府、公园都会、龙湖云和砚，住宅部分容积率为1.6，可以做洋房产品，周边的整体规划也比较齐全，有教育用地、福利用地、公园绿地、多功能用地、公交用地，往东还有潮白河。

顺义区仁和镇临河村这块地的预售指导价为4.4万元/平米，跟之前出让地块的指导价一致。

但有人在网上留言疑问：“二手还能卖上这个价吗？”

确实，二手房价格不断下降，让北京非核心区新盘的操盘难度越来越高了，近期有项目甚至给出了6个点的渠道费。

现在市场上很多买房人是参考二手房定预期的，甚至有人会跨区域去进行比较。

以新挂的顺义仁和镇临河村地块为例，附近项目的客群主要来自于顺义本地和朝阳的外溢需求，这两类客群对价格对极其敏感，后者更是会去17号线昌平区域附近寻找价格洼地。

而二手房的价格洼地是跌出来的，近期位于17号线、5号线中间带的天通苑区域，大批房源的挂牌价已经回到了2万元/平米出头。

信息来源：链家网

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信息来源：贝壳找房APP

天通苑是北京楼市历史上的神盘之一，在亚洲最大社区和北京著名“睡城”中占有一席之地。后来随着西二旗、上地和望京互联网企业的快速发展，它又成为码农们首次置业必看的区域之一。

与顺义仁和镇的新房对比，天通苑具有更低的价格，更好的交通，更成熟的配套，以及距离西二旗、望京、北苑商圈更近的距离。天通苑唯一明显的缺点就是居住密度很高。

区位图比较

在链家网上，只天通苑小区（天通东苑、北苑、中苑、天通苑各区，共18个小区）就有超过800套房子在售。平台显示的成交均价为35670元/平米，但实际上有大量挂牌价低于2.5万元/平米的房源。

一家地产中介经纪人说，天通苑最高点买到过4万多一平，从去年3月份小阳春之后就开始一路下跌，目前只有天通中苑、天通公园里、都市芳园少数几个小区还能维持在4万/平米以上的价格，其余全部回到3字头了。

据安居客数据，过去一年，天通苑板块的房价下降了14.72%，比2023年3月份的高点下降16.4%，从整体数据上看，天通苑板块并不是北京市降幅最大的区域，但因为挂牌房源较多，急于出售的低单价房源也比较集中。

2万/平米出头的低单价房源以160平米左右的大户型、不带电梯的楼梯房、带电梯的低楼层房源为主，其中还有部分未转商的经适房，在交易时需要交10%的土地出让金。

信息来源：安居客

“新政后看房的人明显多了，但是价钱还是没有上来，像天通苑的房子，价格还能砍，一些房源实际成交能砍到2以内。”中介经纪人说，开始有人惜售，下调挂牌价的意愿弱了，但也有人在借机抢跑，想抓住市场成交上扬赶快卖掉，市场信心回来一点，但市场好转也等到整体挂牌量明显下降之后。