来源：凤凰网房产——伽马智库    作者：蔡艳平、黄帅

2019年，面对高度的不确定性，万科摒弃投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

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业绩表现：结算推动利润增长

营业收入和净利润实现较快增长

图：2015年-2019年三季度万科营收与净利润变化情况

2019年1-9月，万科实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；实现归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比增长30.4%。结算推动利润增长，2019年前三季度，万科房地产业务结算面积为1455万平方米，贡献营业收入2125.7亿元，分别同比增长13.6%和26.9%。1-9月，万科房地产业务的结算毛利率为 27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

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销售规模 : 基本盘持续发力，销售额同比增长10.2%

图：2015年-2019年三季度万科销售业绩情况

2019年，行业调控延续“房住不炒”的主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，房地产市场运行平稳。在此背景下，万科围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，收敛聚焦，巩固提升基本盘，坚持积极的销售策略。2019年前三季度，万科房地产业务累计实现销售面积3061.6万平方米，同比增长5.5%；累计实现合同销售额4756.1亿元，同比增长10.2%，市场份额占比达到4.27%，比去年同期提高0.12个百分点，市场占有率进一步提高。

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投资：秉承稳健的投资策略，三季度拓储意愿强烈

万科秉承稳健投资的策略，在确保成本合理的前提下，积极发掘潜在的投资机会。2019年1-9月，万科累计新增开发项目116个，总规划建筑面积约2832.1万平方米，权益规划建筑面积为2042.0万平方米。新增开发项目中81%（权益投资金额）位于一二线城市。2019年第三季度，万科拓储意愿比较强烈，仅三季度，万科新增62个开发项目，权益规划建筑面积约1155.3万平方米，基本与前半年达平。

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战略: 多元业务联动，实现有质量的发展

万科坚持“城乡建设与生活服务商”战略定位，在巩固住宅开发优势的同时，围绕人民日益增长的美好生活需要，积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假等业务。

2019年前三季度，万科的租赁住宅业务“泊寓”累计开业9.8万间，并成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券，发行规模25亿元，票面利率仅为3.55%。在物流仓储方面，三季度新获取4个项目，可租赁物业的总建筑面积约为27万平方米，截止9月底，物流仓储服务业务总规划建筑面积约998万平方米。

自2018年万科提出“活下去”之后，万科聚焦“基本盘”，总体实现有质量增长。2019年，万科在“城乡建设与生活服务商”战略领导下，多元业务均好发展。从目前万科的销售业绩来看，销售业绩稳步增长，营业收入和净利润也均实现较大增长。2019年以来，房企拿地重心聚焦热点一二线城市。在保持稳健发展的前提下，三季度，万科拿地比较积极，为未来业绩增长奠定基础。