社科院倪鹏飞：楼市过剩毋庸置疑，但有一些是阶段性过剩，利好政策是买房时机，但也让库存消化更具挑战！ 近日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受华夏时报采访时表示，中国各个城市的楼市，包括一线城市，目前都存在着程度不同的过剩。如果每户拥有住房套数超过1.2这个警戒线，或许就意味着属于过剩状态。 不过倪鹏飞也表示，由于房地产区委性较强，有些存量过剩属于阶段性过剩。在一些一二线城市和大都市圈地区还有一定的人口增长空间，包括农民工、外来人口等等，在农业转移人口市民化政策的推动下，如果住房增量不增加，过剩的存量可能就慢慢被消化掉了。 经过20年发展，如今的房地产正在发生巨大改变，国家已经定调房地产供求关系发生重大变化，在倪鹏飞看来，今天的过剩与住房短缺时代过剩不太一样，而是新房和二手房同时都过剩，特别是二手房。 为什么我们总是感觉房地产市场没有好转呢？倪鹏飞认为，每当出台利好政策时，二手房挂牌量和销售量都会快速增长。这就是说，市场不仅认为利好政策是买的时机，更认为是卖的时机，这也是促进房地产市场回稳的政策效应远低于预期的重要原因。说白了，就是利好政策出台，让挂牌量急剧增加，库存消化变得更难。 对于去库存，倪鹏飞建议，消化存量首先要实现二手房市场的基本出清。一方面必须解决供给的价格弹性，让市场能够自由定价。另一方面要减少企业问题，改善市场预期，让交房给市场树立信心。 去库存有一个历史的、自然的过程，需要时间和耐心。税收、金融、行政等方面给予便利，引导和促进二手房的消化。更建议收购新房和二手房用于保障房建设，这样也能加快二手房的出清，使得一部分人能够更容易卖旧买新，进而促进一二手房市场的联动。 不过，这一切都是辅助手段，根本上还是要提高居民真实的购买力，以及就业、收入等整体发展的前景预期。如果仅仅是一个小小的政策利好的刺激，很难调动老百姓做出购房这样巨大金额的决策行为。