文｜邓浩志

上周我们分享了房地产数据出现大幅波动的情况，据某统计机构数据显示，全国主要城市周度到访环比平均下降20%，成交环比平均下降30%。而广州进入4月份之后，周度环比已下降20%。由于国际贸易形势急剧变化，国内经济和信心也处于波动之中，所以本周，甚至未来一段时间，我们都会密切留意市场变化，并第一时间和大家分享楼市波动的真实情况。

上周（4.14—4.20）广州全市新房成交环比上升8%，结束了4月上半月的持续大幅下滑。这有可能是贸易战好消息和坏消息来回出现后，市场对复杂且不确定信息产生了麻木，继而导致客户更关心自身实际需求，但更可能的是和广州大盘新盘抢跑“五一”档期有关。

上周全市总共4个全新楼盘入市，分别位于海珠、黄埔、番禺、增城，新推货达558套。一则这几个盘蓄客基本都超过1个月，属于成交集中释放成交。二则当中有两个项目，以130%超高实用率入市，并以低于周边项目售价推盘，以价换量策略直接带来一波成交。所以本周成交量反弹，也可能受“五一”档期影响有关。

从我们关注的近40座大中城市数据看，新房成交量环比上涨接近10%，但较近8周均值下降了20%。到访客户环比仅仅上涨了3%，较3月均值下滑了15%。全国楼市成交量的确也出现了反弹，情况与广州类似，各地也陆续有新盘抢跑“五一”档期，也起到了促进成交的效果。而到访客户仍然较少，说明全国楼市观望情绪依然较浓。

从目前趋势来看，4月最后一周乃至“五一”小长假，楼市成交量有望保持轻微复苏的势头，但这毕竟是节日效应，还有新盘长时间蓄客并集中释放的效应在里面。如果到访客户量持续低迷，如果贸易、经济等基本面没有太过好消息的情况下，则过了“五一”档期后楼市成交量或出现一波快速的下滑。

继续保持以价换量策略，至少不要尝试涨价。年初的时候，由于市场持续复苏，老城区若干楼盘开始尝试涨价。但谁也想不到，打断楼市复苏的不是楼市本身，也不是经济和政策，而是特朗普。但这次这个不确定性是巨大的，无法逃避的，甚至有可能持续较长时间。所以不排除房地产筑底的时间会再次被延迟。维持现金流很重要。就一线市场的观察，若干尝试涨价的楼盘，其在3月份的销售情况也不理想。所以目前广州市场，乃至全国大多数大城市，暂时还没有涨价的条件。杭州和深圳等少数城市例外。

为了活下去，房企和周边企业整体应继续保持2023、2024年市场收缩时候的战略一段时间。就是重营销，慎扩张。今年部分房企大幅削减了营销策略，几乎完全停了渠道，停了广告。有同行开玩笑称其为“白嫖战略”。这种操作看似是对自身产品有信心的表现，但市场如果不行，再好的产品也会受到影响。就我在一线观察，他们最近已经出现了明显的销售下滑，并出现行业口碑下滑的趋势。所以但凡在过去三年楼市下行依然能挺过来的同行，轻易不要更换打法。

各地方和相关部门，应该尽早为房地产储备新的政策，甚至是重磅政策。以便在情况不佳和信心不足的时候释放利好，以对冲外贸和经济不确定对房地产的冲击。我个人认为，对目前市场作预判多少会有点徒劳，因为变数实在太多了。只能见招拆招，只能不断准备后手，准备下一手。包括政策，也包括企业或个人。