深圳楼市：旧改要变天了，这8条新规要提前知晓。 现在城中拆迁要变天了，住建局印发关于规范城市更新实施工作的若干意见。从业15年，我个人认为这份文件大致有八个纬度。 · 第一个是新项目更难批，除非是工厂改产业园或者建保障房的项目，其他旧改比如拆老房子盖商场豪宅原则上不批了。之前没有明确有效期的旧改计划30天之内必须设定有效期，如果过期3年都没动工的直接淘汰。因为政府原因拖欠的最多可以续期一年，从2025年4月9日开始实施。 · 第二个是老项目限时通关，到期直接作废。2023年7月24日之前公示的城中村项目之前的规定，新项目必须按照新规来，特别是规划草案到期3个月还没有获批的就自动失效。 · 第三个是钉子户难挡大局。如果95%的业主已经签拆迁协议，剩下5%的钉子户地块可以直接踢出旧改范围，不用等他们点头，但踢出去之后开发商能盖的面积也要按比例减少。所以真到你家旧改的时候别想着靠钉子户发财了，大伙都同意，那你就跟着走就行。城市发展的大局不可逆。 · 第四个开发商别想着画大饼。拆迁协议必须政府备案，防止开发商造假，比如虚报签约率、骗审批。如果旧改地块里面有政府急需的学校、医院，政府可以直接征用。 · 第五个开发商要醒目一点，商业用地要缩水。在不改变功能的前提下已批项目可合法减少商铺面积，容积率2.5的紧箍咒部分解除，但是要满足学校和交通配套，土地移交率要合理，别想搞偷面积的套路。 · 第六个是烂尾项目强制清理。失效的旧改项目如果已经拆了部分房子，政府会让开发商厘清债务纠纷，别留下烂摊子给业主挖坑。 · 第七个是开发企业资金压力可以缓一缓了，像土地增值税可以整体清算，分期开发的项目对房企来讲也能缓口气。回迁房建设资金监管松绑，卖房以后部分资金是可以提前解冻，鼓励金融机构玩债转股，盘活烂尾项目。 · 第八个就是安置补偿新玩法，房票制度来了，拆迁户可以拿到楼市代金券。如果你家拆了龙岗或者龙华的自建房，可以拿房票去买福田南山的房子。像历史遗留用地按现状用途认定，比如老厂房改产业园，比如90年代批的综合用地，按过去实际用途算，原来盖盖厂房的就算工业，盖商铺的就算商业，盖房子的就算居住用地。 最后总结一下这份文件对深圳人有什么影响？ · 首先是拆迁户可能多了房票补偿。