2025年第2季度，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”）运营情况良好，但部分关键指标出现显著变化。本文将对该基金的季报进行深度解读，为投资者提供全面的信息。
主要财务指标：收入与净利润可观
收入与净利润情况
报告期内（2025年4月1日-2025年6月30日），红土创新盐田港REIT本期收入为32,523,802.15元，本期净利润达10,367,095.42元。这表明基金在该季度内运营取得了较好的收益。
主要财务指标
报告期（2025年4月1日-2025年6月30日）
1.本期收入
32,523,802.15元
2.本期净利润
10,367,095.42元
3.本期经营活动产生的现金流量净额
22,682,129.33元
4.本期现金流分派率（%）
1.15
5.年化现金流分派率（%）
4.62
现金流与分派率
本期经营活动产生的现金流量净额为22,682,129.33元，显示出基金运营过程中现金流入情况良好。本期现金流分派率为1.15%，年化现金流分派率为4.62%，这一数据反映了基金向投资者分配收益的水平。
基金净值表现：未披露相关数据
因报告中未提供基金净值表现相关数据，故无法对该部分进行解读。
投资策略与运作：多策略保障收益
基础设施项目投资策略
基金主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全所有权，主动履行运营管理职责。深入调研项目基本面和运营基本面，通过估值方法评估项目价值，决定是否购入或出售。
固定收益资产投资策略
剩余资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，采用持有到期策略构建投资组合，获取相对确定收益。通过比较各类资产持有期收益，确定配置资产类别和比例，并严格管理投资组合久期。
运营与改造策略
委托深圳市深圳港物流发展有限公司协助运营管理，对其工作进行监督。聘请外部机构制定和实施基础设施项目更新计划，综合考虑投入产出比，审慎决策改造事宜。
融资策略
审慎判断资金需求，比较各种融资方式、条件、成本和风险，综合考虑适用性、安全性、收益性和可行性，选择最优融资方案。
业绩表现：整体运营良好
项目运营情况
两个基础设施项目公司运营良好，无安全生产事故、重大投诉及诉讼情况，重要现金流提供方和外部管理机构未变动。截至2025年6月30日，综合出租率为96.70%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100.00%。
运营指标变化
与上年同期相比，实际出租面积增加4.08%，出租率提高4.08%，租金收缴率上升1.64%。然而，加权剩余租期-仓库下降30.21%，加权剩余租期-配套下降32.57%。这表明虽然出租情况改善，但租约剩余期限缩短，可能对未来现金流稳定性产生一定影响。
序号
指标名称
本期(2025年4-6月)/报告期末(2025年6月30日)
上年同期(2024年4-6月)/上年同期末(2024年6月30日)
同比（%）
1
可出租面积
318,540.79平方米
318,540.79平方米
0.00
2
实际出租面积
308,018.27平方米
295,930.89平方米
4.08
3
出租率
96.70%
92.90%
4.08
4
有效租金单价-仓库
1.24元/平方米/天
1.30元/平方米/天
-4.62
5
有效租金单价-配套
1.75元/平方米/天
1.77元/平方米/天
-1.13
6
租金收缴率
99.91%
98.30%
1.64
7
加权剩余租期-仓库
476.00天
682.00天
-30.21
8
加权剩余租期-配套
617.00天
915.00天
-32.57
资产组合情况：货币资金为主
报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计1,391,275.86元，占比100.00%。这表明基金在报告期末保持了较高的流动性。
资产类别
金额
占比
1.资产支持证券
-
-
2.买入返售金融资产
-
-
3.货币资金和结算备付金合计
1,391,275.86元
100.00%
4.其他资产
-
-
5.合计
1,391,275.86元
100.00%
行业与股票投资：聚焦仓储物流
基金主要投资于仓储物流行业的基础设施项目，如现代物流中心项目和世纪物流园项目。通过提供仓储租赁服务获取收益，未涉及传统意义上的股票投资。
份额变动：保持稳定
报告期期初基金份额总额为953,629,628.00份，报告期期末基金份额总额仍为953,629,628.00份，期间基金份额未发生变动。
风险提示
租约期限缩短风险：加权剩余租期的显著下降，可能导致未来租金收入的稳定性面临挑战。若不能及时续约或找到新租户，可能影响基金的现金流和收益。
行业竞争风险：仓储物流行业竞争激烈，尽管当前出租率较高，但未来可能面临周边新设施的竞争，导致出租率和租金价格下降。
宏观经济风险：受到美国对中国商品加征关税等因素影响，进出口贸易可能波动，进而影响仓储物流需求。如二季度前2个月深圳进出口内需复苏强于外需，盐田综合保税区受到一定影响。
红土创新盐田港REIT在2025年第2季度整体运营表现良好，但投资者需关注加权剩余租期缩短等潜在风险因素，谨慎做出投资决策。
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