福田住宅新盘不多，但今年有两个比较值得关注的。一个是市场盯得比较紧的「新世界香蜜四季家园」，另一个是「卓越缦悦」（暂定推广名）。

两个项目区位都不错，在环福田中心区的第一圈层内。前者稳步推进，宣传早已介入，定位高端，入市在即；后者作为皇岗村旧改首期地块，近期开始释放声浪，其案名优雅，深圳近期新房中比较好听的一个，传闻9月首发入市。

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皇岗村旧改规划由来已久，2010年完成专项规划（草案）并随后获批，直至2020年下半年才开始围栏封楼。约五年已过，一期总算“始出来”。

根据专项规划所示指标，皇岗村旧改项目建面超过200万㎡，包含住宅、酒店、商业、办公、公寓等多元物业形态。

整个旧改范围北至滨河路、南至皇岗公园、西至益田路、东至金田路，在福田中心区南面，深圳城市中轴之上，地段优越，是深圳城市地标轴线的重要一环。

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卓越缦悦隶属于皇岗村旧改的首期地块，大致在皇岗村旧改比较靠中的位置，地块北侧紧邻皇岗广场，南侧为地铁7号线皇岗村站，旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市综合体。

首期地块占地面积约3.1万㎡，总建面约40.5万㎡，其中住宅建面约20万㎡（可售约10万㎡），商业约7万㎡。分为一、二期，合计6座住宅塔楼，两期之间规划了连廊相连，社区相通。

建筑立面大面积LOW-E玻璃高质铝板极致窗墙比。社区配套规划了林下客厅，香草花园，以及空中云墅三个主要核心景观中庭；双游泳池（一个室外、一个室内）；园区内部分别设置两个儿童区，一个健身区，以及一个宠物乐园。

商业概念阶段效果图，仅供参考：

可售住宅部分即为卓越缦悦，据说今年将率先推出一期的1栋5单元，而二期安排在明年上半年。

一期主力户型为建面约91-173㎡3-4房，约232户，其中以122-173㎡的4房为主，纯粹改善型住区，采用了新规设计，户型平均使用率达到90%以上。

单元楼近1:1梯户比，分区设置电梯厅，类似于华润城润玺，北区大户型双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。

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卓越缦悦是继福中的卓越世纪中心后，卓越和皇岗股份公司又一次的深度合作。项目品牌方和地段都是大家熟悉的，距离卓越发家的福田中心大本营，几乎一路之遥。

无独有偶，预备入市的新世界香蜜四季家园与福田中心同样相邻，两个项目在定位和产品上有一定的重叠，难免不了被比较一番。

1）卓越缦悦在福中南，在河套深港科创合作区之间；新世界香蜜四季家园在福中西，紧邻规划建设中的香蜜湖金融街。缦悦号称深港中轴之上，香蜜四季以压轴之名献礼香蜜湖，区位概念互有压制。

2）两个项目规模大体差不多，总建面在40万㎡，同样都是40多层超高层住宅，同样各自三栋回迁物业。缦悦由于是皇岗村超大型旧改的一部分，居住更加纯粹一些，香蜜四季除住宅和商业外，还有公寓、酒店等业态。

3）缦悦一期主推122-175㎡四房，占比达到83%；香蜜四季囊括105-280㎡三至六房，超大户型集中在1栋1单元。都采用了新规设计，都盯着改善型置业需求。具体房型有待看到户型图后才好对比，从屋顶平面来看，横向密度都不低，部分户型单元可能存在对视，这对于大面积段的产品比较“致命”。

4）两者无疑都有好的占位，也都想按高端定位打造，但受限于本身的规划指标，其实要做出豪宅感都不容易。缦悦即便背靠超200万㎡综合体，但旧改体量大，分期开发建设周期预料会拉得比较长，局部的城市界面一般。香蜜四季稍微好些，至少挨着香蜜湖板块，有高端居住区的概念，市场比较好这口，会看重集聚效应。