【2025走访市场10】海珠区，中海大境，新规，使用率约90-100%，14栋住宅，分了东西两个地块，总高在31-37层区间，容积率约3.8。 教育资源：配建托儿所、幼儿园、中大附属创新谷学校 地铁交通：11号线【上涌站】 商业配套：自带滨水商业配套，附近有万达、合生广场 大概面积：125㎡、142㎡、166㎡、190㎡、270㎡等 适合人群：在附近工作/做生意的精英、老板等，熟悉且接纳这个地段，又或者在附近居住已久，希望原地升级置换的家庭。 优势： ❶交通便利 地铁就在家门口，远期规划的26号线有机会在【上涌站】与11号线交汇换乘。 两个地块中间的规划路即将通车，之后能直接出到逸景路，去“广州大道中、客村、琶洲、珠城”等都更方便。 ❷商业配套 自带滨水商业配套，附近有万达广场、合生广场，能基本满足日常购物、休闲等需求。 ❸生态资源及景观 南部有广阔的“湿地公园，海珠湖”等生态资源，部分楼栋/单元能望到生态景观。 ❹教育资源 托儿所、幼儿园、小学等教育资源矩阵丰富，小学预计2027年开学。规划一处72班的“完全中学”用地。 ❺产品力 外立面、园林绿化、会所非常精致、有档次。公共活动的设施一应俱全。 ❻可见即可得 几乎是现楼发售，建设进度快，预计2026年交楼。 ❼旧改预期 以东风村为首的城中村，拆迁改造如火如荼。海珠新中轴有发展潜力和想象空间，未来城市界面将会得到全面提升。 不足： ❶虽说海珠的新中轴值得期待，但任重道远。目前更多的是处于概念阶段，每个方格的旧改难度都不小。 ❷目前周边的道路及环境，仍有城乡结合部的感觉，与国际大都市/一线城市核心区域的身份不搭配。 ❸在拆迁改造的过程中，容易受到“灰尘/噪音/震动/灯光”等干扰，需要有耐心陪伴这个地段成长。 ❹交通、噪音、秩序感 临近中大布匹（纺织）商圈，日常的人流、车流较大，部分楼栋/单元容易受到噪音影响。 周边的“交通工具/移动载体”类型多且繁杂，他们有途经路过、去上班、办事的；有送货、送外卖、送快递、拉货的；也有建筑作业方面的。 私家车、货车（货拉拉）、三轮车、电鸡、运输工具、大型作业、运输车等来来往往。 白天还相对好些，晚上下班高峰容易给人一种杂乱/缺乏秩序的感觉。 总体来看，中海大境位于海珠新中轴上，未来发展前景和想象空间巨大。楼盘制作精良，但与超新规的竞品对比，实用率方面略逊一筹，且周边环境改善需要时间。
