去年，全国新建商品房卖了8.39万亿元，卖了8.81亿平方米。这两个数，都比2024年少了，销售额降了12.6%，销售面积降了8.7%。 更重要的是，这个销售额，几乎回到了十年前，也就是2015年左右的水平。 回到十年前的销售额，意味着什么呢？ 背景其实完全不一样了。那时候，咱们城镇化还搞得挺快，好多人从农村到城里，得找地方住。老百姓家里欠的钱不算太多，借钱买房还有空间。 更关键的是，那时候房价刚刚要开始涨，很多人觉得买房肯定能赚。 所以同样是8万多亿，那会儿对应的是一个马上要热起来的、往上走的市场。 现在十年过去了，情况彻底变了。城镇化已经挺高的了，速度慢下来了。老百姓欠的钱，特别是房贷，已经挺多了。 很多城市的房价涨了这么多年，已经不低了。更关键的是，以前大家老觉得房价会一直涨，这几年这个想法被打破了。 很多人不再相信“买房必赚”。这时候，销售额又回到8万多亿，意思就完全不同了。 它很可能是在说，以前推着房地产狂奔的几股劲儿——城镇化快、老百姓猛借钱、都相信房价会涨——现在要么弱了，要么没了。 2025年，为了稳楼市，各地出了超过500条支持政策，比如放开限购、降低首付、调低房贷利率。 但从结果看，这些政策效果不大，销售额还是降了。为什么？ 因为现在的主要问题，已经不是政策卡得太严，而是“需求”本身变了、少了。 当大家对以后涨工资不太乐观，对房价继续涨也不抱希望的时候，就算银行说可以零首付，很多人也不敢、或者不愿意背几十年的债，去买一套可能不涨价甚至还会跌的房子。 这种预期的变化，政策很难一下子拉回来。 从需求来看，以前推着市场走的三股力量都在变弱。想靠买房赚钱的投资投机需求，因为不赚钱了，少了一大截。 想换套更好房子的改善需求，也被卡住了，因为自己手里的房子可能没以前值钱，或者不好卖，换房的这个链条断了。 剩下的刚需，比如结婚要买房，虽然还有，但面对高房价和不确定的收入，能掏的钱也有限，而且很多人更愿意再看看。 再加上，长期来看总人口开始减少，年轻人也在变少，意味着将来可能买房的总人数也在减少。这些因素加起来，导致需求整体往下走了。 所以，这个8.4万亿的销售额，可能不是一个短暂的谷底，而是未来一段时间市场的“新常态”。
