2016年到2017年，在北京人口外溢、京津冀协同发展、雄安新区等多重概念的加持下，环京楼市风生水起。大量刚需和投资客涌入到包括北三县、廊坊和张家口在内的诸多板块，环京房价迎来一波快速上涨的行情。

但很快，伴随楼市调控的开始，暴涨的潮水逐渐退却，环京楼市一度冰封，甚至陷入到产业空心化、楼市投机化的口水战中 。

7.1%

无论是曾经的炙手可热、一房难求，还是当下的销量萎缩、价格下滑，其实都不能代表环京楼市真实的面貌，成交暴涨暴跌的现象背后，不仅代表着对环京楼市误解，更是对环京价值的低估，由一个数据便可以充分印证。

2019年上半年，京津冀三地GDP合计达到4.3万亿元，约占全国经济总量的10%，其中河北省的GDP增速为7.1%，超过了北京的6.3%和天津的4.6%。

最亮眼的是河北高新技术产业的发展。2019年上半年，河北高新技术产业增加值增长了15.4%，其中环保领域增长41.7%，新材料领域增长20.0%，高端技术装备制造领域增长18.5%。

这一切，无疑体现出京津冀在产业、资本、机构协同互动等方面的雪球正在越滚越大，“你中有我，我中有你”，坐落于大兴榆垡与河北廊坊交界处的大兴国际机场，本身便是京津冀协同发展最生动的写照。

▲ 固安

4000亿元

毫无意外地，北京大兴国际机场在投运开航后的一个多月时间里频频刷屏朋友圈。

第一次站在机场的航站楼内，内心的震撼其实很难用语言来描述。6万多根钢架组成的屋面钢网编织成巨大的花瓣，阳光透过透明玻璃倾泻而下，形成无数道光瀑，8根C型柱如同流淌着韵律的曲线，从屋顶自然延伸到地面，连接五条呈放射状向外辐射的廊道，整个大兴国际机场犹如一只凤凰，即将展翅腾飞。

这座工程投资800亿元、综合配套总投资额超4000亿元、未来年旅客吞吐量可达1亿人次、飞机起降量88万架次的巨型机场，正与首都机场一起，逐步发展成为首都北京极具国际竞争力的“双枢纽”。

其实，从规划开始，新机场便是谋篇擎画京津冀城市群的一盘大棋。

大兴国际机场的黄金位置，亿级吞吐量目标的背后，离不开基础设施建设、产业培育、商业配套、自由贸易区布局，更决定了它将成为旅客、货物、资本和技术流动的国际枢纽。以新机场为支点，京津冀协同发展的版图正在重塑。

▲ 大兴国际机场

2.4亿人次

站在城市群研究的视角，机场吞吐量和航线通达情况一定程度上代表城市商旅活动的活跃程度，进而与城市以及城市群的经济势能直接挂钩。

从具有全球影响力的城市群来看，无论是美国大西洋沿岸城市群中的纽约机场群，北美五大湖城市群中的多伦多机场群与芝加哥机场群，还是英国以伦敦为中心城市群中的大伦敦机场群，世界级的机场群总是与世界级城市群相伴而生。

首都机场集团公司总经理刘雪松预计，到2025年京津冀地区航空客运需求量将达到2.4亿人次。从地缘关系上来看，大兴国际机场与河北省廊坊市以及下辖的固安、霸州等县级市在物理距离上更近。随着大兴国际机场的建设，以机场为核心，产业、交通、物流、人才等资源要素正在京津冀大地上有机循环，在区域经济一体化加速推进的过程中，北京城南，以及河北廊坊、固安、霸州等区域将率先赢得发展红利。

未来大机场、大城市、大产业的发展格局的形成，2.4亿人次的庞大航空客运需求，有望转化成为京津冀超级城市群的全新动力源，从而担当起国家和地区经济增长的引擎功能。

▲ “北京新总规”中京津冀区域空间格局示意图

150平方公里

因大兴国际机场投入的巨额资金，带来的是真金白银的流动，最先启动的是新航城的建设。

150平方公里的临空经济区，国家赋予其三大战略定位，即：国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。

临空经济具有强大的空间牵引力，对资金、技术、人才等有很强的吸附作用，将引领和撬动新一轮产业转型升级，催生全新的经济增长极，重塑京津冀经济地理格局。

中国民用航空局机场司副司长张锐日前透露了一组大兴国际机场未来经济效益评估数据：预计2025年，大兴国际机场将实现旅客吞吐量7200万人次，产生经济效益1300亿元，对区域经济增长贡献9000亿元，创造就业岗位约60万个。

目前，包括华润、平安、阿里巴巴、顺丰控股、同仁堂健康、迪拜商业巨头伊玛尔集团等在内，已有众多海内外知名企业重金投资新航城，世界顶级水准的超级万象城综合体、5平方公里的大型商贸旅游项目相继落地。

可以显见，在未来五年时间里，新航城的崛起将成为撬动产业转型升级的新支点，带动经济中心的转变，北京大兴南部与河北的固安、廊坊、霸州、永清等区域，将就此迎来区域价值的华丽蜕变。

▲ 大兴机场临空经济区廊坊片区首批项目已开工建设

五纵两横

“车轮一响、黄金万两”，围绕大兴国际机场形成“五纵两横”的综合交通格局，是京津冀三地互联互通的又一重要节点。

包括京台高速、大广高速、大兴机场高速、大兴机场北线高速、轨道交通新机场线、京雄城际铁路，和廊涿城际在内，共4条高速、3条轨道，大大缩短了京津冀三地间的交通时间距离。

速度经济时代，交通的通达性正在从根本上改变一个地区的投资环境。

“半小时经济圈”的形成，更好的实现京津冀超级城市群间的资源共享和交换，成为时代背景下经济发展的“加速器”。

“半小时生活圈”则成为开启“双城生活”模式的一把密匙，工作在首都，居住在环京正在由梦想照进现实。更长远来看，在临空经济引投资聚产业的“磁石效应”下，有产有业有生活的生态宜居新航城更蕴含巨大的发展潜力和广阔的升值空间。

▲ 新机场“五纵两横”交通路网

环京楼市的紧缩调控，调得住销量但按不住需求，住宅限购，限得了价格但限不住区域价值的蝶变，当下，按下的压力有多大，将来，楼市反弹的力度就会有多高。希望这几组数据，能够化解读者对环京楼市的误区，随着环京多个板块出现调控的微调与松动，抄底时机正在眼前。