大家好，我是大嘴。

在深圳国资版图中，有一家老牌的房地产开发公司叫深振业，成立于1989年，1992年上市，是深圳市首批一级开发资质的房地产开发商。

许多人或许没听过这家公司，但老网民应该会有一个记忆：

深圳某地下车库，劳斯莱斯和宾利女司机争抢车位，深振业高管家属宾利女司机争抢失败，最后怒言要调集“50台宾利”来找回场子......

这家公司的官网是这么写的“立足深圳、布局全国”，成立三十六年来，总共开发了30个项目，年均不足1个。

项目布局深圳、广州、惠州、长沙、西安、天津、南宁等10个城市，

龟速开发，布局分散，是这家深圳国资房企的标签。这种模式也给深振业带来了“经营稳健”的作风，近二十多年的时间中，这家公司从未出现过亏损。

然而到了2023年，这一切戛然而止，深振业开始亏钱了。

财报显示，2023年深振业实现营业收入28.11亿，同比下降24.03%，归属上市公司股东的净利润亏损约8.03亿，同比下降291.28%。

对于亏损的原因，深振业做了解释，主要是两大因素：

开发项目集体了存货减值、房地产业务毛利率下滑。

这俩因素背后的根源，都是当初拿地价格高，遇上了房价下跌，销售滞缓，实际上就是地块项目投资决策失误，预期过于乐观。

前面讲了，深振业是一家开发节奏极度缓慢的公司，本身的项目也不多，咋就计提亏损这么多呢？

这事要从2014年说起，这一年，深振业走出深圳，将业务拓展到了六十公里外的省会广州。

这一年广州荔湾热门区域---广钢新城一口气推出了11宗地块，吸引了中海、保利、华发等品牌房企争相进驻，直接刷新了当年的荔湾地王纪录。

深振业在这波抢地潮中也拿下了一块，拿地价格是20.3亿，楼面价18255元/㎡。

不同其他的房企拿地就开工，深振业在拿到这宗地块整整四年后的2018年，才姗姗来迟的推出了自己在广州的第一个楼盘---振业天颂花园。

得益于开发节奏足够的慢，振业天颂花园项目成功躲过了2015年的楼市寒冬，并在2018年这波楼市热潮中大赚一笔，那会广钢新城炒的火热，根本不愁买家。

或许是觉得挣钱太简单了，深振业也飘了，2021年上半年深振业怒斥33亿元在广州拿下了两宗地块。

一块位于黄埔，一块在增城，溢价率分别去到25%，40%。

黄埔的地块后面被开发成--振业天成项目、增城的项目被开发成--振业学府里项目。

现在回头看，2021年上半年是楼市最后的疯狂时代，不管是楼市，还是土拍都是热火朝天，而进入下半年，行情立马急转直下，房价再也涨不起来了。

先说振业天成项目，总价超过了25亿，楼面价大约2.7万/㎡，当时的黄埔区单价地王。

2022年，拿地一年半以后，振业天成开盘，单价定在了5万/㎡上下，这个开盘价对比楼面价翻了接近一倍，深振业是有得赚的。

但直至2025年，这个项目还没卖完，单价也降到了3.9万/㎡，累计也就卖出去了285套，去化约41.4%

大嘴帮深振业算了笔账，振业天成项目的总投资超过了37亿，开发成本大约在4万/㎡，当最新的销售单价已经低于了4万，也就意味着深振业在亏本卖房了。

对比振业天成项目早早开盘，另一宗地块的振业学府里就更惨了。

振业学府项目当时以溢价40%，总价7.3亿拿下，项目体量并不大，计容面积不到5万平，折算楼面价大约1.5万/平米。

在振业天成开盘的2022年，振业学府附近有一些新盘在销售，单价在2万/㎡左右，这对比1.5万/㎡的楼面价，如果开盘，指定是要亏损的。

既然要亏损，那就干脆拖着不卖了，只要不开盘，就不能算亏。

时间就一直这么拖着，期间振业学府里也尝试着准备开盘，开放销售展厅，但一看看行情，还是关门谢客，捂盘不卖。

时间就这么过着，项目也从期房建设成了现房，可是还看不到房价涨起来的苗头。

终于，到来了2024年6月，深振业熬不下去了，选择开盘入市，价格定在了1.35-1.45万/㎡。

这比当初拿地价还要低！

要说房价跌破底价卖房的项目不算少，但首次开盘就跌破地价的，振业学府里大概是第一个。

大嘴帮振业学府里算了笔账，项目总投资达到11亿，算上开发成本，将近2.4万/㎡。

按照不到1.5万的售价，深振业卖一套房亏小一百万。

可就算深振业有如此的卖房“诚意”，但购房者似乎买账的并不多，从去年开盘至今快一年了，振业学府里总共才卖了90套，去化不足两成。

当年为了拿下这两宗地块，深振业掏出了33亿的土地款，而2023年深振业全年的营业收入也就28.11亿。

两个项目把上市公司一年的营业收入全部折腾进去了还要搭点，深振业不亏才怪呢。

今年2月，振业天成和振业学府里两家项目公司的法人都发生了变更——

原振业集团广州公司党支部书记、执行董事黄艺被拿下，换上了一家营销代理公司背景的赵鹏。

都已经是现房了，第一要务自然是卖楼，之前挖的坑，重要有人来背锅吧。

在大嘴看来，深振业这俩项目，如果当年是龙头房企操盘，不管是开发速度又或者是推售速度，怕是早就卖完了。

深振业的龟速开发曾经让其成功穿越了周期，如今又是因为龟速将其困在了另一个周期里！