❶随着租房的人越来越多， 租房为刚性需求的程度就越来越深。 买房为刚性需求的程度

❶随着租房的人越来越多， 租房为刚性需求的程度就越来越深。 买房为刚性需求的程度却越来越浅。 ❷房租止跌已成为房价止跌的前提条件之一 房租止跌，房价才有机会止跌，但非充分必要条件。 房租未止跌，则房价很难止跌，甚至说是无法止跌。 ❸通常计算租售比的公式为（年租金/房价）×100%，但租售比有分《表面租售比》和《毛租售比》。 毛租售比（净回报率）一般要在《表面租售比》的基础上打8-9折。因为要看总投入（含：隐性成本），例如： “利息、税费、中介费、手续费、物管费、养护费、配置家私家电费等“摩擦成本、持有成本、运营成本”。 ps：“机会成本”还未算上去。 ❹租售比的分母，到底是用买入价计算，还是按市场价计算？我的习惯是，按《就低原则》来算： 【情况一】买入价低于当前市场价，则买入价做分母。 【情况二】买入价高于当前市场价，则市场价做分母。 ❺租售比不是判断是否卖出的【唯一依据】。 通过“租售比、负债情况、利息差、楼市走势、机会成本”等综合对比，再判断是“继续租”还是“果断出售”。 【参考一】如果买入价远低于市场价，房屋无抵押、无负债，又或者有抵押，但租金能完全覆盖月供有余，租售比稳定在4%以上，且没有更好（掌控度更高）收益渠道的情况下，则可以考虑继续出租。 【参考二】如果买入价远高于市场价，房屋有抵押、有负债，租售比稳定在4%以下，且有更好（掌控度更高）收益渠道的情况下，则可以考虑卖出。 但不能把希望寄托在不可控，以及欢乐今宵、虚无缥缈的事情上，例如：幻想老美降息、热钱回流、国内放水、物价通胀、房价大涨。 ps：欢乐今宵≈不肯面对现实/现状，自己呃自己、哄自己开心的意思。 ❻暂时不能用租售比来判断“是否买入”的依据： 一方面，房租和房价未企稳、浮动较大。 二方面，租金收益占小头，房价涨跌才占大头。 切勿本末倒置，抓小放大，抓了提子🍇，放了西瓜🍉 ❼何时才适合用租售比做“是否买入”的判断依据？ 条件一：租金水平——相对稳定了。 条件二：挂租的房源量——相对稳定了。 条件三：挂售的房源量——开始回落了。 条件四：小区周边没有新增土地、一手楼盘。 条件五：小区交通发达，配套成熟，且入住率高。 条件六：公务员/教师/医生等为主要居住群体。 条件七：小区内/旁有幼儿园和小学，且口碑良好。 条件八：周边有新增产业群，且大部分在健康运营。 条件九：你找不到更好、掌控度更高的收益渠道了。 ps：以租售比作为买入的依据相当于一种投资房产的行为。既然是投资，就会有风险，所以，一定要根据自身的能力、资源、条件，以及可以承受的压力，等综合且谨慎地评估后，再作出决定。切勿因头脑发热/拍脑袋而作出决定。 ❽能接受租房就继续租房，不能接受租房就买房，特别是对于刚需自住的人群和家庭。但买了后就“买定离手”，远离房价涨跌数据/资讯，避免搞到患得患失，影响生活、影响工作。记住，买房和租房，都是一种生活方式，没有对错，只有符合当下、满足当下的情况，就算是正确的决定，都值得尊重。 ❾每次租房以1-2年为佳，到期后再考虑继续租/转租： 如果不想继续租，则置换到更优质、租金更低的房屋。 如果想继续租，但争取与房东商量，租金能否优惠些。 租房不要怕折腾，怕折腾就不要租房。谁“上班/打工/做牛马”不是折腾？ 只要把租房看作是“工作/投资”，又或者说，只要能“省钱/挣钱”，就值得折腾。某程度而言，这是一种积极、努力的态度。 以上，仅供参考。每个人、每个家庭的情况都不同，所以具体情况，仍需具体分析，不能一刀切、走极端。