｜ 2025年12月15日国家统计局公布的11月70个大中城市房价数据，揭示了中国房地产市场持续调整的深层逻辑。数据显示，70城新房、二手房价格环比全面下跌，同比降幅进一步扩大，但上海等核心城市却逆势上涨，这种“整体下行与局部坚挺”的矛盾现象，折射出市场调整中的结构性分化与政策博弈。11月，一线城市新房价格环比下降0.4%，二手房环比下降1.1%；二三线城市新房、二手房价格环比降幅虽有所收窄，但仍处于下跌通道。这种普遍性下跌的根源在于市场信心的严重缺失。调查显示，预期未来房价上涨的居民占比连续两个季度不足10%，摩根士丹利调研更指出，约42%的一线城市居民预计未来一年房价还会下跌。信心缺失的背后，是居民收入增长放缓与就业压力加大的现实。经济下行期，降薪、失业成为普遍现象，房贷负担却如泰山压顶。以济南为例，2025年11月其二手房价格同比下降4.4%，许多家庭因收入不稳定而选择抛售房产，导致二手房挂牌量持续高位，供需失衡进一步压低价格。这种“买涨不买跌”的心理，又加剧了市场观望情绪，形成“价格跌→信心弱→成交冷→库存高→继续降价”的恶性循环。在整体下跌中，上海成为唯一新房价格环比上涨的一线城市，11月涨幅达0.1%，同比涨幅更高达5.1%。这种分化源于城市基本面的差异。上海作为国际化大都市，优质住宅供应增加、改善性需求集中释放，叠加人口持续流入，使其房价具备较强韧性。反观深圳，11月新房价格环比下降0.9%，同比下跌3.7%，其产业结构转型期的人口流动特征及库存压力，直接导致市场调整深化。二三线城市中，缺乏产业和人口支撑的城市跌幅更深。例如烟台，11月新房价格同比下降4.2%，二手房同比下降7.5%，其经济对房地产依赖度高，一旦市场调整，房价便缺乏支撑。这种分化表明，未来房地产市场将进一步向核心城市、核心地段集中，普通城市房价可能长期承压。面对市场调整，政策层面已密集出手。2025年以来，5年期以上LPR累计下降10个基点至3.5%，首套房利率普遍跌破3%，部分城市低至2.95%；各地推行“缩量提质”的供地策略，房企拿地向核心城市聚焦。这些政策旨在降低购房成本、缓解库存压力，但市场信心修复却存在“时滞效应”。尽管政策宽松力度不断加大，但“买涨不买跌”的心理仍主导市场预期。许多购房者认为，只要利率还有下降空间，房价就可能继续下跌，因此选择持币观望。这种心理导致低利率陷阱，即政策效果被市场预期抵消，市场难以触底。当前，房地产市场仍处于“筑底调整期”。11月数据中，二三线城市新房、二手房价格环比降幅收窄，显示政策定向支持已初见成效；上海等核心城市的结构性上涨，证明优质资产仍具吸引力。但整体反转仍需等待居民收入预期改善、就业稳定性增强等基本面因素修复。对于购房者而言，刚需群体可关注核心城市优质板块的“上车机会”，但需评估自身还款能力；改善型需求可把握“卖旧买新”窗口期，但需警惕流动性风险。对于政策制定者而言，需进一步优化限购、税费减免等政策，同时推动产业升级、增加就业岗位，从根本上修复市场信心。房价下跌既是市场调整的必然结果，也是经济转型的阵痛体现。唯有正视结构性分化、破解政策博弈困局，才能推动房地产市场走向健康可持续发展。
