有人问，现在经济里的风险，比如银行有些贷款可能收不回来，居民部门欠的债也比较多。能不能让房地产再火起来，房价大涨一波，把这些问题都解决了，让经济重新繁荣呢？ 这个想法很自然，因为过去房价涨的时候，大家感觉日子都好过，问题似乎都藏起来了。但这个想法能实现吗？ 先看看，过去房价大涨是怎么把经济带起来的。那需要几个东西同时起作用。 第一，老百姓家里存款多，欠债少，愿意而且能够向银行借钱买房。 第二，大家觉得自己以后工资会越来越高，工作会越来越稳，敢背上二三十年的房贷。 第三，确实有很多人需要房子，要么是刚进城，要么是想换大的。 这些条件凑在一起，房价一涨，不仅房子卖得快，买了房的人感觉自己也富了，更敢花钱，整个经济就转起来了。那是以前的逻辑。 现在，我们看看这些条件还在不在。 第一，老百姓加杠杆的空间，差不多用完了。居民部门的负债率已经很高，每个月还房贷车贷消费贷的压力不小。 口袋里剩下的钱，和再敢借的钱，都不多了。债务本身已经成了要解决的问题，而不是还能用来刺激经济的弹药。 第二，对收入的预期变了。经济增长的速度在换挡，有些行业在调整，工作不像以前那么稳当，工资增长也没那么快。 让大家现在去背一个更重的、要还三十年的新房贷，很多人会犹豫，会担心以后能不能一直还得上。 第三，真实的住房需求也和以前不一样了。城市化的高峰过去了，需要第一套房的年轻人数量在变化。 很多人已经有房子了，改善需求有，但这个需求强烈依赖于前两条：你得有多余的钱，并且有稳定的信心，才敢把现在的房子卖了去换更贵的。 更重要的是，现在我们要解决的"居民负债高"和"银行坏账压力"，恰恰是上一轮房价大涨、大家拼命加杠杆之后产生的结果。 这就好比，一个人因为之前借了太多钱现在还不轻松，我们考虑的办法是让他再去借一笔更大的债，指望用新债还旧债，并且让他感觉更有钱去消费。 这听起来就有点绕，而且很难持续。 所以，即使我们想办法让房价再涨起来，情况可能也和过去完全不同。因为上面那些基础条件变了。 涨价可能叫不动那么多真心实意、靠长期收入支撑的新买家进场。反而可能让一些手里有房、但压力也大的人，赶紧卖房套现，用来缓解自己的债务。 这样市场供给可能更多。对于背着一身债的人来说，房价涨了带来的那点纸面财富感，很可能抵不过每个月实实在在的还款压力和对未来的担忧，所以他们不一定敢因此就大幅增加消费。 对银行来说，如果涨起来的房价背后，是更多更脆弱的债务，那么风险只是被暂时遮盖，并没有消失。 因此，现在问题的本质，是旧的、依赖房地产快速加杠杆的增长模式，已经走到了一个阶段性的边界，它积累的债务需要化解，而不是用更大的债务泡沫去覆盖。 真正的挑战，在于如何在不主要依赖房价继续大涨的前提下，稳住经济，让人们的收入能实实在在地增长，让债务压力能慢慢减轻，让银行体系更健康。 这条路走起来可能要慢一些。
