北京楼市：最抗跌的板块出现了❗️

[气球R] 北京现在的平均房价是5.7万/㎡；这其中，有海淀北和东城、西城、海淀单价10万+/㎡的房子；也有通州 、顺义、昌平、大兴这些拉低平均价的区域。而且在这些区域内部，一些房子因为两级分化无人问津，已经跌到了不到2万/㎡。 [气球R] 即便是在市场下行的情况中，居住属性和保值能力，房子至少也要具备其中一个。但如果日常在市里上班，买在了远郊，既牺牲了通勤，房子的保值能力、租售比也几乎约等于0。所以远郊的这类房子，很多时候降价也卖不出去。持有这类房子的业主，建议尽早卖房置换。 [气球R] 未来的北京楼市，就是两级分化：一边是远郊老破小惨烈的现状，房子7-10年卖不出去；另一边在朝阳区的五环内、海淀北、亦庄、石景山等板块，还有很多比较热门的新房正在入市。 [气球R] 这种行情，对于两类人来说最危险： 1️⃣ 500万以下的刚需群体。这类购房者的预算有限，很可能在老破小和远大新之间纠结，稍微疏漏一点，选择了雷点硬伤房，后续就是还不完的贷款和跌不完的房价。 2️⃣ 家里有多套资产的家庭。现在很多老北京人，家里在远郊是有房子的。一些是老人遗留的，还有一些是首套做错了决策，选择了流通性弱的房子。现在这类房子成了烫手山芋，该卖要尽快卖，降价也得卖。 [气球R] 其实房子价格会不会下跌，房龄只是其中一个指标，市场经济下，能直接决定房价会不会快速下降的，是周边有没有竞品。 [气球R] 比如五环外的二手房，随着周边有大量新地块入市，更好的产品和项目都会对隔壁的二手房产生挤压，在没有绝对地段优势的情况下，二手房的价格就是会下跌。 [气球R] 再比如西城和东城，房龄超过30年的房子比比皆是，但价格却是北京最坚挺的，原因就在于，周边没有竞品挤压。中信城四期五期虽然好，但价格也比二手房贵，这是老房子价格坚挺的原因。